공인중개사 10년 기출 - 부동산학 지대설

 

"글이 도움이 되셨다면 광고클릭을 부탁드려요^^

당신의 성공적인 합격을 기원합니다"

 

 

<차액지대설 (리카도)>

토지비옥도가 지대를 결정, 수확체감의 법칙을 전제

생산물의 가격과 생산비가 일치하는 한계지에서는 지대가 발생x

토지비옥도 차이, 비옥한 토지량의 제한, 수확체감법칙의 작동을 지대발생의 원인으로 봄

지대발생 원인을 농토의 비옥도에 따른 농작물 수확량의 차이로 파악

지대는 생산비가 아니라 경제적 잉여이다

어떤 토지의 지대는 해당토지의 생산성과 한계지의 생산성의 차이에 의해 결정

<절대지지설 (마르크스) > 

 *최열등지 : 생산량이 나지 않는 안좋은 토지

토지의 소유 자체가 지대의 발생요인

최열등지에서 지대발생을 설명할수 있기 때문에 토지소유자는 토지이용자에게 지대를 요구할수 있다

토지의 소유 자체를 지대발생의 원인으로 보며, 차액지대설로는 설명이 불가능한 최열등지에 대한 지대발생의 근거를 제시

지대는 토지를 소유한 자체만으로 발생하므로 최열등지에서도 발생한다고 설명하는 이론

지대란 토지의 비옥도나 생산력에 관계없이 발생한다고 설명

<마샬의 준지대론>

준지대는 생산을 위하여 사람이 만든 기계나 기구들로부터 얻는 소득
마샬의 준지대론은 한계생산이론에 입각하여 리카도의 지대론을 재편성
일시적으로 토지의 성격을 가지는 기계, 기구 등의 생산요소에 대한 대가를 준지대로 정의
단기적으로 공급량이 일정한 생산요소에 지급되는 소득으로 봄
토지에 대한 개량공사로 인해 추가적으로 발생하는 일시적인 소득은 준지대에 속함
고정생산요소의 공급량은 단기적으로 변동하지 않으므로, 다른조건이 동일하다면 준지대는 고정생산요소에 대한 수요에 의해 결정*
토지 이외의 고정생산요소에 귀속되는 소득으로 단기간 일시적으로 발생

 

<위치지대설,입지이론(튀넨)>

토지의 비옥도가 동일하더라도 위치에 따라 지대의 차이가 남
다른 조건이 동일한 경우, 지대는 중심지에서 거리가 멀어질수록 하락
지대함수는 중심지에서 거리가 멀어짐에 따라 지대가 점점 감소하는 함수
도시로부터 거리에 따라 농작물의 재배형태가 달라진다는 점에 착안하여, 수송비의 차이가 지대의 차이를 가져옴

 

<입찰지대이론 (알론소)>

튀넨의 고립국이론을 도시공간에 적용하여 확장, 발전
운송비는 도심지로부터 멀어질수록 증가, 재화의 평균생산비용은 동일하다는 가정을 전제
가장 높은 지대를 지불한 의사가 있는 용도에 따라 토지이용이 이루어진다
특정토지는 입지경쟁이 일어난다면 최대의 순현재가치를 올릴수 있는 이용에 할당, 최대의 순현재가치를 올릴수 있는 원인이 무엇이든 아무런 상관이 없다
지대는 기업주의 정상이윤과 투입생산비를 지불하고 남은 잉여에 해당하며, 토지이용자에게는 최대지불용의액이라 할수 있음
도심지역의 이용 가능한 토지는 외곽지역에 비해 한정되어 있어 토지이용자들 사이에 경쟁이 치열 가능
토지이용은 최고의 지대지불의사가 있는 용도에 할당
입찰지대곡선은 여러개의 지대곡선 중 가장 높은 부분을 연결한 포락선
교통비 부담이 너무 커서 도시민이 거주하려고 하지 않는 한계지점이 도시의 주거한계점이다

 

<마찰비용이론 (헤이그)>

교통비와 지대를 마찰비용으로 봄
중심지로부터 멀어질수록 수송비는 증가하고 지대는 감소한다고 보고 교통비의 중요성을 강조
교통수단이 좋을수록 공간의 마찰이 적어지며, 이때 토지이용자는 마찰비용으로 교통비와 지대를 지불

<동심원이론 (버제스)>

거주지 분화현상의 연구를 통하여 도시팽창이 도시내부구조에 미치는 영향을 설명
중심지에서 멀어질수록 접근성, 지대, 인구밀도 등이 낮아지고, 범죄, 인구이동, 빈곤 등의 도시문제가 감소
저소득층일수록 고용기회가 많은 도심과 접근성이 양호한 지역에 주거를 선정하는 경향이 있다.
도시의 공간구조를 도시생태학적 관점에서 접근
도시 내부 기능지역이 침입, 경쟁, 천이과정을 거쳐 중심업무지구, 점이지대, 주거지역 등으로 분화한다
점이지대는 고소득층 주거지역보다 도심에 가깝게 위치
점이지대는 고급주택지구보다 도심으로부터 가까운 거리에 위치

<선형이론 (호이트)>

주택구입능력이 높은 고소득층의 주거지는 주요 간선도로 인근에 입지하는 경향
도시공간구조의 성장과 지역분화에 있어 중심업무지고, 도매 및 경공업지구, 저급주택지구, 중급주택지구, 고급주택지구들이 주요 교통노선에 따라 쐐기형 지대모형으로 확대 배치된다는 이론
주택가격의 지불능력이 도시주거공간의 유형을 결정하는 중요한 요인이라고 본것
고소득층의 주거지는 주요 교통노선을 축으로 하여 접근성이 양호한 지역에 입지하는 경향
교통망을 따라 확장되어 부채꼴 모양으로 성장하고, 교통축에의 접근성이 지가에 영향을 주며 형성된다
도시의 성장과 분화가 주요 교통망에 따라 확대되면서 나타난다
주택지불능력이 낮은 계층이라 함은 저소득층을 의미, 저소득층은 소매점이나 경공업지대를 따라가며 주거지가 분포
->고소득층은 접근성이 좋은 지역, 즉 도로망이 발달된 지역에 따라 입지

다핵심이론(해리스, 울만)

도시는 하나의 중심이 아니라 여러개의 전문화된 중심으로 이뤄짐
다핵의 발생요인으로 유사활동(동종활동)은 직접이익이 발생하므로 특정지역에 모여서 입지(집적이익 추구)한다
서로 다른 도시활동 중에서는 집적 불이익이 발생하는 경우가 있는데, 이러한 활동은 상호분리되는 경향이 있다고 보는 도시공간구조이론
도시활동 중에는 교통이나 입지의 측면에서 특별한 편익을 필요로 하는 기능들이 있다고 보는 도시공간구조이론
지대를 지불하는 능력의 차이와 유사한 활동이 집중하는 성향을 도시의 다핵화 요인으로 설명
상호편익을 가져다주는 활동의 집적지향성을 다핵입지 발생요인 중 하나로 봄
핵심요소에는 공업, 소매, 고급주택 등이 있으며, 도시성장에 맞춰 핵심의 수가 증가하고 특화될수 있다.

입지

도시공간구조, 생산자원의 지역간 이동, 토지이용 변화등을 설명하는데 자주 활용
입지차이로 인해서 상품의 동질성을 확보하기 어렵다
어떤 토지의 입지조건이 마음에 들지 않는다고 해서 소유자가 입지조건을 보다 유리하게 변환시키기는 어렵다
입지선정은 주변의 이용상황에 따라 결정되는 경제적 위치(상대적 위치)와 부지 자체의 물리적 위치(절대적 위치)를 고려하여 결정
높은 택지가격은 공동주택의 고층화를 촉진시킨다고 보는 현상은 도시지역의 토지가격이 정상지가상승분을 초과하여 급격히 상승한 경우 발생 가능
상권은 점포의 매출이 발생하는 구역을 정의하는 공간개념으로, 상품이나 서비스의 종류에 따라 규모가 다르다
일반적으로 상품(재화나 서비스)의 구입 빈도가 높은 편의품 등은 상권의 규모가 작고, 상품의 구입빈도가 낮은 선매품 등의 고가품은 상권이 규모가 크다
상권확정을 휘한 접근법으로는 공간독점접근법, 시장침투접근법, 분산시장접근법이 있는데, 고급 가구점과 같은 전문품점의 경우 분산시장접근법이 유용

중심지이론 (크리스탈러)

중심지는 각종 재화와 서비스 공급기능이 집중되어 배후지에 재화와 서비스를 공급하는 중심지역을 말한다
재화의 도달범위란 중심지 기능이 미치는 최대의 공간범위이며, 공간적 한계의 거리를 의미하고 재화의 판매량이 0이 되는 범위
최소요구치는 중심지 기능이 유지되기 위한 최소한의 수요 요구 규모
최소요구범위는 판매자가 정상이윤을 얻는 만큼의 충분한 소비자를 포함하는 경계까지의 거리
재화와 서비스에 따라 중심지가 계층화되며 서로 다른 크기의 도달범위와 최소요구범위를 가짐

소매인력법칙(레일리)

2개 도시의 상거래 흡인력은 두도시의 인구에 비례하고, 두도시의 분기점으로부터 거리의 제곱에 반비례
두개 도시의 상거래 흡인력은 두도시의 인구에 비례, 두도시의 분기점으로부터 거리의 제곱에 반비례
두 중심지가 소비자에게 미치는 영향력의 크기는 두 중심지의 크기에 비례하고 거리의 제곱에 반비례

컨버스

경쟁하는 두 도시에 각각 입지해 있는 소매시설 간 상권의 경계지점을 확인할수 있도록 레일리의 소매중력모형을 수정

허프

상권분석에서 결정론적인 접근보다 확률론적인 접근이 필요하다고 봄
상권분석모형에 따르면, 소비자가 특정점포를 이용할 확률은 경쟁점포의 수, 점포와의 거리, 점포의 면적에 의해 결정
소비자가 특정 점포를 이용할 확률은 소비자와 점포와의 거리, 경쟁점포의 수와 면적에 의해서 결정된다

잡화점, 세탁소 등은 산재성 점포로 흩어져 있는 경향
잡화점, 세탁소는 산재성 점포
백화점, 귀금속은 집심성 점포

회귀모형

특정부지의 소매점포의 성과에 영향을 미치는 인자들을 결정하기 위해 사용될수 있는 접근법 중 하나

최소비용이론 (베버)

다른 생산조건이 동일하다면, 수송비는 원료와 제품의 무게, 원료와 제품이 수송되는 거리에 의해 결정

공업입지론(베버)

생산자는 합리적 경제인
최소비용으로 제품을 생산할수 있는 곳을 기업의 최적입지점으로 본다
기업의 입지요인으로 수송비, 인건비, 집적이익을 제시
기업은 수송비, 노동비, 직접이익을 고려해 최소생산비 지점을 찾아 공장의 최적입지를 결정
등비용선(isodapane)은 최소수송비 지점으로부터 기업이 입지를 바꿀경우, 이에 따른 추가적인 수송비의 부담액이 동일한 지점을 연결한 곡선을 의미

 

"글이 도움이 되셨다면 광고클릭을 부탁드려요^^

당신의 성공적인 합격을 기원합니다"