공인중개사 10년 기출 - 부동산학개론 주택보급

 

 

 

주택보급률이 100프로 넘어도 정부가 주택시장에 개입하는 것은 계속될수 있다
->노후, 멸실주택을 대체하는 신규주택건설 이외 인구의 증가나 핵가족화, 결혼의 증가 등에 따른 새로운 주택을 건설하는 정책은 지속되어야 하므로 주택시장 개입 가능

정부의 시장개입은 사회적 후생손실을 낳을수 있다

부동산정보의 비대칭성, 외부효과 등의 존재는 정부의 시장개입 근거가 됨

정부의 시장개입에는 공공임대주택을 직접 생산, 공급하거나 주택의 거래나 배분을 통제하는 방법

부동산시장은 외부효과에 의해 시장의 실패가 발생할수 있다

정부는 부동산자원의 최적사용이나 최적배분을 위하여 부동산시장에 개입할수 있다

주택시장에서 단기적으로 수요에 비해 공급이 부족하여 시장실패가 발생할 경우, 이는 정부의 주택시장에 대한 개입의 근거가 된다

시장에서 어떤원인으로 인해 자원의 효율적 배분에 실패하는 현상을 시장의 실패라 하는데, 정부 개입의 원인이다

공공재 또는 외부효과의 존재는 정부의 시장개입 근거

공공재, 정보의 비대칭성, 외부효과, 불완전경쟁시장은  부동산시장에서 시장실패의 원인

공공재의 소비에는 비배제성과 비경합성이 있다

공공재의 생산을 시장에 맡길 경우 사회적 적정 생산량보다 과소하게 생산되는 경향이 있다

공공재는 일반적으로 정부가 세금이나 공공의 기금으로 공급하는 경우가 많다

공공재는 외부효과를 유발하는 경우가 많다

잘 보전된 산림은 공공재적 성격을 지닌다

외부효과란 한 사람의 행위가 제3자의 경제적 후생에 영향을 미치지만, 그에 대한 보상이 이루어지지 않는 현상을 말함

외부효과란 어떤 경제활동에 관련하여 거래 당사자가 아닌 제3자에게 의동하지 않는 혜택이나 손해를 가져다주면서도 이에 대한 대가를 받지도 지불하지도 않는 상태

정의 외부효과의 경우 비용을 지불하지 않는 사람도 발생되는 이익을 누릴 수 있다

부동산의 부동성과 연속성(인접성)은 외부효과와 관련이 있다

부의 외부효과가 발생하는 재화의 경우 시장에만 맡겨두면 지나치게 많이 생산될수 있다

매연을 배출하는 석탄공장에 대한 규제가 전혀 없다면 그주변 주민들에게 부의 외부효과가 발생함

부의 외부효과를 발생시키는 공장에 대해서 부담금을 부과하면, 생산비가 증가하여 이 공장에서 생산되는 제품의 공급이 감소

새로 조성된 공원이 쾌적성이라는 정의 외부효과를 발생시키면, 공원 주변 주택에 대한 수요가 증가하여 주택의 수요곡선은 우측으로 이동

인근지역에 쇼핑몰이 개발됨에 따라 주변 아파트 가격이 상승하는 정의 외부효과가 나타남

부의 외부효과를 발생시키는 시설의 경우, 발생된 외부효과를 제거 감소시키기 위한 사회적 비용이 발생

지역지구제나 토지이용계획은 외부효과 문제의 해결수단에 해당

부의 외부효과가 발생하면 법적비용, 진상조사의 어려움 등으로 당사자 간 해결이 곤란한 경우가 많다

정부가 부동산시장에 개입하는 이유에는 시장실패의 보완, 부동산시장의 안정이 있다

토지정책에서 용도지역, 지구제는 토지이용계획의 내용을 구현하는 법적 수단

정의 외부효과는 핌피 현상 발생

여러 용도가 혼재되어 있어 인접지역 간 토지이용의 상충으로 인하여 토지시장의 효율적인 작동을 저해하는 경우 부의 회부효과 발생 가능

용도지역 지구제는 토지이용계획에서 토지의 기능을 계획에 부합되는 방향으로 유도하기 위하여 마련한 법적 행정적 장치라 할수 있다

토지선매에 있어 시장 군수 구청장은 토지거래계약허가르 ㄹ받아 취득한 토지를 그 이용목적대로 이용하고 있지 아니한 토지에 대해서 선매자를 지정하여 당해 토지를 협의매수하게 할수 있다

토지적성평가에는 토지의 토양, 입지, 활용가능성 등 토지의 적성에 대한 내용이 포함되어야 한다

토지거래계약에 관한 허가구역은 토지의 투기적인 거래가 성행하거나 지각가 급격히 상승하는 지역을 대상으로 지정 됨


공공토지비축, 토지수용, 공영개발, 공공임대주택은 우리나라 정부의 부동산시장에 대한 직접개입수단에 해당

토지자원배분의 비효율성, 부동산 투기, 저소득층 주거문제, 난개발에 의한 기반시설의 부족는 정부가 부동산 시장에 개입할수 있는 근거

토지수용과 같은 시장개입수단에서는 토지매입과 보상과정에서 사업시행자와 피수용자 간에 갈들이 발생하기도 한다

국토의 계획 및 이용에 관한 법령상 제2종 전용주거지역은 공동주택 중심의 양호한 주거환경을 보호하기 위해 필요한 지역

토지정책수단 중 도시개발사업, 토지수용은 직접개입방식/ 금융지원, 보조금지급은 간접개입방식

토지선매란 토지거래허가구역 내에서 토지거래계약의 허가신청이 있을때 공익목적을 위하여 사적 거래에 우선하여 국가, 지방자치단체, 한국토지주택공사 등이 그 토지를 매수할 수 있는 제도

토지구획정리사업은 미개발 토지를 토지이용계획에 따라 구획정리하고 기반시설을 갖춤으로써 이용가치가 높은 토지로 전환시키는 제도

토지적성평가제는 토지에 대한 개발과 보전의 문제가 발생했을 때 이를 합리적으로 조정하는 제도

국토의 계획 및 이용에 관한 법령상 용도지역 중 도시지역에는 주거지역, 상업지역, 공업지역, 녹지지역이 있다

주택에 대한 금융지원정책, 취득세, 종합부동산세, 개발부담금, 대부비율(LTV)은  정부의 간접적 시장개입수단이다

국토의 계획 및 이용에 관한 법률은 용도지역을 지정하기 위해 시행하는 부동산정책이다

용도지역, 지구제는 토지이용계획의 내용을 구현하는 법적 행정적 수단 중 하나이다

용도지역 중 자연환경보전지역은 자연환경 수자원 해안 생태계 상수원 및 문화재의 보전과 수산자원의 보호 육성 등을 위하여 필요한 지역으로 도시지역에 해당하는 것은 아니다

국토의 계획 및 이용에 관한 법령상 국토는 토지의 이용실태 및 특성 등을 고려하여 도시지역, 관리지역, 농림지역, 자연환경보전지역과 같은 용도지역으로 구분

지역지구제는 토지이용에 수반되는 부의 회부효과를 제거하거나 완화시킬 목적으로 지정

지역과 지구별로 건축물의 용도 종류 및 규모 등을 제한하고 있다

지구단위계획이란 도시계획 수립 대상지역의 일부에 대하여 토지이용을 합리화하고 그 기능을 증진시키며 미관을 개선하고 양호한 환경을 확보하며 그 지역을 체계적 계획적으로 관리하기 위하여 수립하는 도시관리계획을 말한다

국토의 계획 및 이용에 관한 법령상 용도지역과 용도지구는 중첩해서 지어가능, 용도지역 간에는 중첩하여 지정 불가

토지거래허가구역은 토지의 투기적인 거래가 성행하거나 지가가 급상승하는 지역과 그러한 우려가 있는 지역을 대상으로 한다

개발제한구역의 지정은 개발가능토지의 감소로 인해 주변지역의 지가와 주택가격의 상승을 유발시킬 우려가 있다

지구단위계획은 도시 군계획 수립 대상지역의 일부에 대하여 토지이용을 합리화하고 그 기능을 증진시키며 미관을 개선하고 양호한 환경을 확보하며 그 지역을 체계적 계획적으로 관리하기 위해 수립하는 계획

용도지역, 지구는 토지이용에 수반되는 부의 외부효과를 제거하거나 완화시킬 목적으로 지정하게 됨

용도지역, 지구제는 토지의 기능을 계획에 부합하도록 하기 위하여 마련된 법적 행정적 장치이다

토지이용에 있어서 용도지역 지구는 사회적 후생손실을 완화하기 위해 지정된다

개발제한구역은 도시의 무질서한 팽창을 억제하는 효과가 있다

토지이용규제를 통해 토지이용에 수반되는 부의 외부효과를 제거 또는 감소시킬수 있다

지구단위계획을 통해 토지이용을 합리화하고 그 기능을 증진시키며 미관을 개선하고 양호한 환경을 확보가능

용도지역 지구제는 토지이용을 제한하여 지역에 따라 지가의 상승 또는 하락을 야기

용도지역 지구젠느 토지이용에 수반되는 부의 외부효과를 제거하거나 감소 가능

용도지역 지구제는 사적 시장이 외부효과에 대한 효율적인 해결책을 제시하지 못할 때 정부에 의해 채택되는 부동산정책의 한 수단이다

용도지구는 하나의 대지에 중복지정될수 있다

용도지역은 토지를 경제적 효율적으로 이용하고 공공복리의 증진을 도모하기 위하여 지정한다

개발권 양도제도란 개발제한으로 인해 규제되는 보전지역에서 발생하는 토지소유자의 손실을 보전하기 위한 제도이다
->토지정책에서 개발권양도제는 개발이 제한되는 지역의 토지소유권에서 개발권을 분리하여 개발이 필요한 다른 지역에 개발권을 양도할수 있는 제도

직주분리현상을 심화시켜 통근거리가 길어지는 현상은 도시지역의 토지가격이 정상지가상승분을 초과하여 급격히 상승한 경우 발생할 수 있다

국가는 공공기관의 개발사업 등으로 인하여 토지소유자의 노력과 관계없이 정상지가상승분을 초과하여 개발이익일 발생한 경우, 이를 개발부담금으로 환수 가능

개발이익환수제(개발부담금제)는 개발사업의 시행으로 이익을 얻은 사업시행자로부터 불로소득적 증가분의 일정액을 환수하는 제도이다

토지정책에서 개발부담금제는 개발사업의 시행으로 이익을 얻은 사업시행자로부터 개발이익의 일정액을 환수하는 제도

토지은행제도는 정부 등이 사전에 토지를 비축하여 토지시장의 안정과 공공사업 등을 원활하게 추진하기 위한 공적개입수단

공공토지의 비축에 관한 법률은 토지은행에 대한 부동산 정책에 해당

토지배축제도는 정부 등이 토지를 매입한후 보유하고 있다가 적적한 때에 이를 매각, 공공용으로 사용하기 위한 것이다

부동산개발에서 토지수용방식의 문제점 중 하나는 토지매입과 보상과정에서 발생하는 사업시행자와 피수용자 사이의 갈등이다

<공공토지비축제도>

공익사업용지의 원활한 공급과 토지시장의 안정에 기여하는 것을 목적으로 한다
정부가 직접적으로 시장에 개입하는 정책수단
토지의 공적 기능이 확대됨에 따라 필요성이 커질수 있다
토지를 사전에 비축하여 장래 공익사업의 원활한 시행과 토지시장의 안정에 기여할수 있다
사적 토지소유의 편중현상으로 인해 발생 가능한 토지보상비 등의 고비용 문제를 완화 시킬수 있다
공공토지의 비축에 관한 법률에서 비축토지는 한국토지주택공사가 토지은행사업으로 취득하여 관리

정부는 국민이 쾌적하고 살기 좋은 생활을 하기 위하여 필요한 최소주거기준을 갖추고 있다

규제임대료가 시장균형임대료보다 낮을 경우 임대부동산의 질적인 저하를 초래

임대료상한제는 최고가격제의 일환으로 초과수요를 발생시킨다

현재 주택정책의 관련 부처는 국토교통부 외에 기획재정부 행정안전부 등 다양하다

주택임대료 규제는 임대주택의 질적 수준을 하락시키는 원인

균형임대료보다 임대료 상한이 낮을경우, 
-임대료 규제가 지속되면 장기적으로 음성적 거래가 발생할수 있다
-장기적으로 임대주택의 질이 낮아질 수 있다

임대료 규제란
-주택 임대인이 일정수준 이상의 임대료를 임차인에게 부담시킬수 없는 제도
-임대주택시장에 미치는 효과에 관한 설명에서, 균형임대료보다 임대료 상한이 높을 경우, 균형 임대료와 공급량에 아무런 영향을 미치지 않는다
-장기적으로 민간 임대주택 공급을 위축시킬 우려가 있다

정부가 임대주택공급을 증가 -> 임차수요의 임대료탄력성이 클수록 임대료의 하락 효과가 작아질수 있다

정부는 국민이 보다 인간다운 생활을 영위하게 하기 위하여 필요한 최저주거기준을 두고 있다

정부가 임대료 상승을 균형가격 이하로 규제하면 
-장기적으로 기존 임대주택이 다른 용도로 전화되면서 임대주택의 공급량이 감소
-단기적으로 임대주택의 공급량이 늘어나지는 않지만 임대료가 하락하기 때문에 단기적으로 임대료 규제의 효과가 나타남
-임대주택에 대한 초과수요가 발생 (임대료 상한제는 최고가격제의 일환)
-저소득층의 주거비 부담 완화효과를 기대할수 있다

정부가 임대료를 보조해 주면 저소득층의 임대주택 소비가 늘어난다

임대료 보조정책은 임차인의 임대료 부담을 줄여줄수 있다

주택임대료 보조정책을 시행할 경우 장기적으로 임대주택의 공급은 증가

주거복지정책에서 정부가 저소득층에게 임차료를 보조해주면 저소득층 주거의 질적 수준이 높아진다

정부의 임대료 보조금 지급은 저소득층의 주거여건개선에 기여

주거바우처 제도는 임대료 보조를 교환권으로 지급하는 제도를 말하며, 우리나라에서는 일부 지방자치단체에서 저소득

기구에 주택임대료를 일부 지원해 주는 방식

정부가 임차인에게 임대료를 직접 보조해 주면 단기적으로 시장임대료는 상승하지만, 장기적으로 시장임대료를 낮추게 된다.

임대료 보조정책

- 임차인의 임대료 부담을 줄여줌

- 장기적으로 임대주택의 공급을 증가

- 저소득층의 실질소득 향상에 기여

- 저소득층의 임대주택 소비가 증가

부동산 부담금제도나 보조금제도는 정부의 부동산시장에 대한 간접개입방식

저소득층의 주거와 사회복지서비스를 연계시켜 서민 주거안정과 자활을 유도하기 위해 다가구주택 매입임대주택사업을 시행

우리나라는 생산자보조방식으로 공공임대주택제도를 시행

장기공공임대주택은 공공부문이 시장임대료보다 낮은 수준의 임대주택을 공급

정부가 임대료규제하면 초과수요가 발생하여 임차인은 임대주택을 구하기가 어려워지므로 단기적으로 임차인의 주거이동은 저하될것

임대료 규제는 임대료에 대한 이중가격을 형성시킬 우려

소득세법은 지정지역(투기지역)의 지정을 위해 시행되고 있는 부동산정책

주택임대차 계약 갱신시 임대료 상승률에 대한 규제는 기존 임차인들의 주거이동을 저하시킬수 있다

정부가 규제하는 주택임대료의 상한이 시장의 균형임대료보다 낮아야 시장에 영향을 준다

정부의 규제임대료가 시장균형임대료보다 높은 경우 시장에는 아무런 변화가 일어나지 않으며 이전의 균형을 그대로 유지한다. 따라서 초과수요나 초과공급이 존재하지 않는다

시장의 균형임대료보다 낮은 임대료 규제는 임대부동산의 공급축소와 질적 저하를 가져올수 있다

정부의 임대료 규제는 장기적으로 민간 임대주택 공급을 위축시킬 우려가 있다

정부의 임대료 규제는 임대부동산을 질적으로 저하시키고 기존 세입자의 주거이동을 감소

->규제임대료가 시장임대료보다 낮다고 가정했을때 임대료 규제는 임대부동산을 질적으로 저하시키고 기존 세입자의 주거이동을 감소

임대료 상한을 균형가격 이하로 규제하면 임대주택에 대한 초과수요가 발생
->임대료 상한제는 최고가격제의 일환이다

정부의 규제임대료가 균형임대료보다 낮아야 저소득층의 주거비 부담 완화효과를 기대할수 있다

주거복지정책에서 정부가 임대료를 균형가격 이하로 규제하면 민간임대주택의 공급량은 감소

부동산에 대한 부담금제도나 보조금제도는 정부의 부동산 시장의 대한 간접개입방식

주거복지정책에서 주거급여는 생활이 어려운 사람에게 주거안정에 필요한 임차료 등을 지급하는 것

정부가 임대료를 보조해 주면 저소득층의 임대주택 소비가 늘어난다

임대료 보조정책은 임차인의 임대료 부담을 줄여줌

주택임대료 보조정책을 시행할 경우 장기적으로 임대주택의 공급은 증가 할 것

정부가 임대료보조 -> 단기적 시장임대료 상승, 장기적 시장임대료 하락

주거바우처 제도는 우리나라에서 일부 지방자치단체에서 저소득가구에 주택임대료를 일부지원해주는 방식
임대료 보조금 지급은 저소득층 주거 여건 개선

임대료보조 정책은 장기적으로 임대주택의 공급을 증가

 

<공공주택사업>

저소득층의 주거와 사회복지서비스를 연계시켜 서민 주거안정과 자활을 유도하기 위해 다가구주택 매입임대주택사업을 시행

우리나라는 생산자보조방식으로 공공임대주택제도를 시행

장기공공임대주택은 공공부문이 시장임대료보다 낮은 수준의 임대주택을 공급

공공임대주택의 공급은 주택시장에 정부가 개입하는 사례

정부나 지방자치단체가 공급하고 있는 임대주택의 유형에는  건설임대주택, 매입임대주택, 장기전세주택

공공주택사업이란 공공주택지구조성사업, 공공주택건설사업, 공공주택매입사업, 공공주택관리사업 중 어느 하나에 해당하는 사업 (공공주택 특별법 제2조 제3항)

공공임대주택의 임대료가 시장임대료보다 낮은 경우 임대료 차액만큼 주거비 보조효과를 볼수 있다

국민임대주택이란 
국가나 지방자치단체의 재정이나 주택도시기금법에 따른 주택도시기금의 자금을 지원받아 
저소득 서민의 주거안정을 위하여 30년 이상 장기간 임대를 목적으로 공급하는 공공임대 주택을 말함

장기전세주택이란 국가나 지방자치단체의 재정이나 주택도시기금의 자금을 지원받아 전세계약의 방식으로 공급하는 공공임대주택

공공임대주택의 공급은 소득재분배 효과

주거복지정책에서 공공임대주택의 공급은 소득재분배 효과 기대

주거복지정책에서 공공임대주택은 임대 또는 임대한 후분양전환을 할 목적으로 공급하는 주택법 제2조 제1호에 따른 주택으로서 대통령령으로 정하는 주택으로 한국 토지주택공사 외에 다른 주체도 가능하다

택지소유상한제는 사유 재산권 침해 이유로 1998년 폐지됨 
=토지초과이득세제는 실현되지 않는 이익에 대해 과세한다는 논란 등으로 1998년 폐지

<분양가 상한제>

균형임대료보다 임대료 상한이 낮을 경우 공급자 입장에서 정상이윤이 충족되지 않게 되어 임대주택의 공급이 감소하게 된다. 임대주택의 공급은 단기에는 비탄력적, 장기에는 단기보다는 탄력적으로 대응

분양가 상한제는 실수요자의 내집마련 부담을 완화하기 위해 도입

정부가 주택가격 안정을 목적으로 신규주택의 분양가를 규제할 경우. 신규주택 공급량이 감소하면서 사회적 후생손실이 발생 가능

주택법령상 분양가 상한제 적용주택의 분양가격은 택지비와 건축비로 구성

분양가 상한제 도입배경은 주택가격을 안정시키고, 무주택자의 신규주택구입 부담을 경감

현재 정부가 시행중

신규분양주택의 공급위축 현상과 질이 하락하는 문제점

민간택지에서 공급되는 공동주택은 원칙적으로 분양가상한제를 적용하지 않고 탄력적으로 적용, 도시형 생활주택은 분양가상한제 적용x
->공공택지에서 공급되는 공급주택은 분양가 상한제를 적용

수요곡선이 변하지 않을때, 세금부과에 의한 경제적 순손실은 공급이 비탄력적일수록 작아진다

종합부동산세법은 종합부동산세를 부과하기 위해 시행되고 있는 부동산정책

주택후분양제도는 선분양제도에 비해 주택공급을 감소시켜 주택시장을 위축시킬 가능성이 있고, 건설업체가 직접 조달해야 하는 자금도 더 많음으로써 사업부담도 증가

부동산 취득 조세로는 취득세, 인지세 등이 있다

부동산세금은 정부나 지자체가 필요한 재원을 조달하거나 분배의 불공평성을 개선하기 위해 부과

부동산 조세는 소형 주택 공급의 확대, 호화주택의 건축억제 등과 같은 주택무제 해결수단의 기능을 가짐]

부동산 조세는 부동산 자원을 재분배하는 도구로 쓰임

양도소득세의 중과는 부동산 보유자로 하여금 거래를 뒤로 미루게 하는 동결효과를 가짐

조세부과는 수요자와 공급자 모두에게 세금을 부담하게 하나, 상대적으로 가격탄력성이 낮은 쪽이 세금을 더 많이 부담하게 됨

조세회피는 합법적인 탈세

택시가격을 상승시켜 택지취득을 어렵게 만드는 현상은 도시지역의 토지가격이 정상지가상승분을 초과하여 급격히 상승한 경우 발생

토지이용을 특정방향으로 유도하기 위해 정부가 토지보유세를 부과할때에는 토지용도에 따라 차등과세 

부동산 조세는 소득재분배 효과

부동산 조세 중 국세, 보유과세, 누진세 유형에 모두 해당하는 것은 종합부동산세이다
->종합부동산세는 국세와 지방세 중 국세, 보유과세와 거래세 중 보유과세, 비례세와 누진세 중 누진세에 해당

조세의 전가란 납세의무자에게 부담된 조세가 납세의무자의 부담이 되지 않고 다른 사람에게 이전되는 것을 말한다

소유자가 거주하는 주택에 재산세를 부과하면, 주택수요가 감소하고 주택가격은 하락

임대주택에 재산세를 부과하면, 임대주택의 공급이 감소하고 임대료는 상승

주택구입에 대한 거래세가 인상될 경우, 수요곡선이 공급곡선이 비해 더 탄력적이면 수요자에 비해 공급자의 부담이 더 커진다

토지공급의 가격탄력성이 0인 경우, 부동산 조세 부과시 토지소유자가 전부 부담

부동산 수요가 증가하면, 부동산공급이 비탄력적일수록 시장균형가격이 더 크게 상승

주택구입에 대한 거래세가 인상될 경우, 거래세 인상으로 인해 주태가격은 상승하여 수요자는 거래세 부과 전보다 더 높은 금액을 지불하고 공급자는 더 낮은 금액을 받게 되므로 소비자 잉여와 생산자 잉여가 김소하여 사회적 후생손실을 발생 (우상향하는 공급곡선과 우하향하는 수요곡선을 가정, 다른 조건은 일정)

주택구입에 대한 거래세가 인상될 경우, 수요자가 실질적으로 지불하는 금액이 상승하므로 소비자 잉여는 감소한다

주택구입에 대한 거래세가 인상될 경우, 공급자가 받는 가격이 하락하므로 생산자 잉여는 감소

동결효과가 존재한다면 양도소득제의 부과로 부동산가격은 오히려 상승하고 거래량은 더욱 감소함
->동결효과란 가격이 오른 부동산의 소유자가 양도소득세를 납부하지 않기 위해 부동산의 처분을 기피함으로써 부동산의 공급이 감소하는 효과

임대주택에 재산세가 중과되면 증가된 세금은 장기적으로 임차인에게 전가

주택의 보유세 감면은 자가소유를 촉진

주택의 취득세율을 낮추면 주택수요가 증가

공공임대주택의 공급확대는 임대주택의 재산세가 임차인에게 전가되는 현상을 완화

주택의 취득세율을 낮추면 주택의 수요가 증가

주택공급의 동결효과란 가격이 오른 부동산의 소유자가 양도소득세를 납부하지 않기 위해 주택의 처분을 기피함으로써 주택의 공급이 감소하는 효과

헨리조지는 토지에서 발생하는 지대수입을 100프로 징수할 경우, 토지세 수입만으로 재정을 충당할 수 있기 때문에 토지세 이외의 모든 조세는 철폐하고자 주장